Investir dans le neuf avec la défiscalisation Pinel

Vous investissez dans l’immobilier locatif neuf ? Vous bénéficiez depuis le 1er septembre 2014 d’un nouvel avantage fiscal, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement Valls II, Sylvia Pinel. Un dispositif toujours en vigueur en 2019.

Défiscalisation. Ce mécanisme, c'est une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Elle se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).

Pinel : les bonnes dates pour investir. Le dispositif devait s'éteindre le 31 décembre 2016. Il prendra fin le 31 décembre 2021 pour les investissements dans les zones Abis, A et B1 du dispositif (Ile-de-France, grandes métropoles, secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d'Azur). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le Pinel n'est plus possible. Les chiffres et autres données présentées dans cet articles sont à jour pour 2019.

Efficacité. Par rapport au dispositif précédent (le Duflot), les conditions du Pinel sont assouplies et vous pouvez louer à un membre de votre famille tout en profitant de l’avantage fiscal. Pour le reste, vous devrez respecter certaines conditions qui tiennent aux loyers et aux ressources des locataires. Des conditions qui n'ont rien de dissuasif pour les investisseurs.

C’est l’une des grandes nouveautés du Pinel. Alors que son prédécesseur le Duflot ne proposait qu’une seule durée (neuf ans) pour un seul taux de défiscalisation (18 %), le Pinel se décline en trois versions pour plus de souplesse et davantage d’économies d’impôts, selon le choix de l'investisseur.

Vous louez 6 ans.. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement, toujours dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant à déduire de votre feuille d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).

Vous louez 9 ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m². Si vous avez choisi au départ de louer durant six ans, vous pouvez parfaitement passer à neuf ans si vous le souhaitez. Attention : la démarche inverse n'est pas possible. Si, au départ, vous vous engagez sur neuf ans et que vous sortez du Pinel au bout de six ans, le fisc remettra l'avantage en cause (requalification).

Vous louez 12 ans.. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées. 

Niches fiscales.. Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Si vous achetez un logement de 200.000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6.000 € pour profiter d’autres déductions fiscales.

A Nantes (44), vous achetez un T2 de 50 m² à 3.800 €/m². Son prix est donc de 190.000 €. Si vous louez neuf ans, vous déduisez chaque année de vos impôts la somme de 3.800 €, pour une défiscalisation totale de 34.200 €. En d’autres termes, vous aurez payé cet appartement 155.800 € ! 
A Asnières (92), vous achetez un 50 m² 345.000 €, soit 6.900 €/m². Vous calculez l’avantage fiscal sur 5.500 €/m², donc sur un prix de 275.000 €. Sur neuf ans, la réduction d’impôts s’élève à 49.500 €, soit 5.500 € par an. Ce que vous payez réellement pour ce logement : 295.500 € au lieu de 345.000 €. A Nice (06), vous achetez un trois pièces de 65 m² à 5.300 €/m². Il vaut donc 344.500 €. Vous respectez le premier plafond, pas le deuxième. L’avantage Pinel sera donc calculé sur 300.000 €. Sur neuf ans, vous déduirez 54.000 €, soit 6.000 € par an. Le prix réel du bien revient à 290.500 €.

Rien que du neuf. Vous devez acheter un ou deux logements neufs par an, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Pour reconnaître ce type de bien, c’est simple : ils sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Alors que l’ancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Notez que certains logements anciens sont éligibles au Pinel à condition d’avoir été refaits à neuf et d’être vendus en TVA immobilière.

Location obligatoire. Le Pinel étant réservé aux investissements locatifs dans le neuf, vous devez, pour profiter du dispositif, louer le logement à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez un an à compter de la date d'achèvement pour trouver un locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, vous devrez rembourser le fisc.

Votre opération Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides, ou régime des revenus fonciers. Vous signez donc un bail de trois ans avec votre locataire. Pinel et location meublée sont incompatibles pour un même logement.

Pinel : quel locataire ? Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Une condition qui n’en est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que plus de 80 % des Français correspondent à ce critère.

Plafonds de ressources : quelles conséquences ? A Montpellier (zone A du dispositif), par exemple, un couple ne doit pas gagner plus de 57.146 € nets par an (chiffre 2019), soit 4.395 € par mois sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. D'autant que les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer (critère de choix du locataire traditionnel). Pour un T2 de 45 m² à Montpellier, le loyer Pinel maximal (il est plafonné, voir ci-après) tourne autour de 640 €. Le locataire doit donc gagner au minimum 1.920 € mensuels pour décrocher ce bien. Là encore, les plafonds de ressources laissent de la marge aux investisseurs. 

Louer en famille, c’est permis ! Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui n’existait pas avec l’ancien dispositif Duflot. Votre locataire familial (un enfant par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.

Des loyers plafonnés. La défiscalisation Pinel n’est permise que si vous respectez des plafonds de loyers. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est largement compensé par les économies d’impôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches voire très proches des plafonds Pinel. Pour tout savoir sur le sloyers Pinel et leur mode de calcul, vous pouvez consulter notre site Immoneuf en cliquant ici.

Le point de départ de la défiscalisation Pinel, c'est la date d'achèvement des travaux, comme le confirme le Bulletin Officiel des Impôts. Si le logement est terminé en 2019, l'avantage s'applique sur l'imposition de 2020. Si le logement est acheté terminé, c'est la date d'acquisition qui est prise en compte.

Où investir en défiscalisation Pinel ? Les investissements Pinel ne sont autorisés que dans les secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande, autrement dit là où vous pourrez facilement trouver un locataire. Il s’agit de la région parisienne, des grandes métropoles de province et de la majorité des communes de plus de 250.000 habitants (zones A bis, A, et B1). Les villes de moins de 250.000 âmes, (zones B2 et C du dispositif), sont désormais exclues du Pinel (voir précisions en début d'article).

Prélèvement à la source : le sort du Pinel Avec le prélèvement à la source, l'avantage fiscal est versé en deux fois : 60% à la mi-janvier, puis 40% lors de la régularisation qui intervient en août ou en septembre, lorsque les particuliers reçoivent leur avis d'imposition.

article publié par P. Chevillard sur le site www.pap.fr le 15/05/2019